A SUPOSTA “SUSPENSÃO DE REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEL DA CEF”

Recentemente, a Caixa Econômica Federal anunciou um pacote de medidas para estimular o setor da construção civil, entre elas, a implementação do registro eletrônico de contratos de financiamento, inclusive, prevendo a possibilidade de se incluir o imposto de transmissão e os custos cartorários no financiamento. Em seu anúncio, o banco comunicou também que, com o registro eletrônico – tramitação que se dará entre o banco e os cartórios, reduzirá o tempo deste procedimento de 45 para 5 dias.

Logo em seguida ao anúncio da CEF, o site UOL publicou uma matéria intitulada “Caixa vai incluir imposto e custo cartorário em financiamento de imóvel” – https://economia.uol.com.br/noticias/redacao/2020/07/02/caixa-financiamento-imobiliario.htm.

 Ao tomar conhecimento do referido convênio, por meio da matéria publicada no site, e sem conhecer o conteúdo do convênio firmado pela Caixa Econômica, o Conselho Nacional de Justiça determinou que fossem….

“SUSPENSAS, imediatamente, pelas centrais eletrônicas de imóveis e de notas de todo o território nacional, a realização de qualquer contrato ou convênio com a Caixa Econômica Federal, suas subsidiárias, controladas ou empresas por estas contratadas, para a inclusão dos custos operacionais, travestidos de “taxas ou contribuições administrativas”, pelo uso dos serviços prestados, nos termos do Provimento n. 107/2020, salvo os emolumentos fixados em lei estadual e distrital”

Além disso, o Ministro Humberto Martins – Corregedor Nacional de Justiça, determinou que a Caixa Econômica Federal apresente cópia integral do ato jurídico firmado com as centrais eletrônicas de imóveis e de notas de todo o território nacional, no prazo de 5 dias, com o claro objetivo de averiguar os termos do referido convênio.

 Ato contínuo, diversos meios de comunicação começaram a divulgar, um tanto que equivocamente, que “o CNJ suspendeu o registro eletrônico de imóvel oferecido pela Caixa”. Todavia, conforme trecho da decisão acima descrita, a determinação foi para suspender a realização de convênios com as centrais eletrônicas de imóveis e de notas de todo o território nacional, que transfiram/incluam as despesas com os custos operacionais, travestidos de “taxas ou contribuições administrativas”, para os usuários deste serviço de registro eletrônico.

Para um melhor entendimento da questão, vejamos:

– Em razão da necessidade do distanciamento físico causado pela pandemia da COVID-19, os serviços extrajudiciais tiveram que se reinventar e adaptar-se à uma nova sistemática, como por exemplo, ao e-notariado e o Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI). Para tanto, se fez necessário investir em tecnologia, equipamentos etc, para que esses cartórios pudessem ofertar os serviços neste novo formato.

– Com isso, noticiou-se que em alguns Estados estava ocorrendo a cobrança de valores aos usuários destes serviços, além dos emolumentos e/ou taxas previstas em Lei, sob o argumento de repasse dos custos adicionais para a prestação deste serviço.

– Foi então que o Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento 107, de 24 de junho de junho, para dispor sobre a proibição de cobrança de quaisquer valores dos consumidores finais dos serviços prestados pelas centrais cartorárias em todo o território nacional. Momento em que resolveu o que segue:

“Os custos de manutenção, gestão e aprimoramento dos serviços prestados pelas centrais devem ser ressarcidos pelos delegatários, interinos e interventores vinculados as entidades associativas coordenadoras.

O acesso do consumidor aos serviços prestados pelas centrais não pode ser onerado com a cobrança de taxas e/ou contribuições, além dos emolumentos e taxas previstas em leis dos estados e do Distrito Federal.” (destaque do Autor).

– O Conselho Nacional de Justiça (CNJ), criado pela Emenda Constitucional n.° 45, é uma instituição pública que, em síntese, atua na FISCALIZAÇÃO E NORMATIZAÇÃO dos serviços judiciais e extrajudiciais. E, como tal, regulamentou a criação de diversas centrais de serviços cartorários para, entre outras finalidades, facilitar a interligação dos oficiais de registro e tabeliães na execução de suas atividades.

– Em razão do poder normativo que detém, o CNJ decidiu que “Qualquer “taxa”, “contribuição” ou outro nome que se queira atribuir à cobrança pela prática de atos registrais e notariais nas centrais eletrônicas somente será possível se LEI expressamente autorizar.”

– O Provimento n.° 100/2020, que instituiu o Sistema de Atos Notariais Eletrônicos, estabeleceu em seu artigo 8°, §3°, que os custos pelo uso da plataforma eletrônica disponibilizado pelo Colégio Notarial Brasil, podem ser cobrados dos delegatários, interinos e interventores associados.

– O problema, então, não está no Convênio entre a Caixa e as centrais, propriamente dito, mais numa eventual possibilidade de se cobrar dos usuários as despesas com os custos operacionais não permitidos por lei, se é que existe esta previsão no acordo firmado pela CEF.

– Não há dúvidas quanto à possibilidade de se incluir no financiamento o imposto de transmissão (ITIV ou ITBI) e os emolumentos cartorários (definidos na legislação do Estado ou Distrito Federal), desde que não ultrapasse os percentuais definidos. Esta é uma opção para aquelas pessoas que não dispõem dos recursos financeiros para arcar com estas despesas.

– No entanto, o CNJ, diante das notícias da existência de cobrança pela prestação do serviço eletrônico, determinou a suspensão da realização do mencionado convênio, com o intuito de INVESTIGAR se realmente está havendo cobrança de valor não permitido por lei.

Com isto, podemos concluir que a decisão do Conselho Nacional de Justiça, instituição normatizadora e fiscalizadora dos serviços prestados pelos cartórios:

1. Suspendeu a realização do convênio para investigar se há cobrança de valores não permitidos por lei;
2. Não tem intenção de obstar o progresso do sistema cartorário, registral, mas, quer prezar pela defesa dos seus usuários;
3. Não suspendeu o registro de contratos pela via eletrônica, desde que, é claro, atendam aos preceitos normativos.

Ademais, destaco que os cartórios extrajudiciais prestam serviços de extrema relevância e interesse público-social, que seus delegatários passam por rigoroso concurso público, além de estarem comprometidas a zelarem pela prestação dos serviços em estrito cumprimento aos preceitos normativos, inclusive, aos Provimentos do CNJ. Se de fato houve o repasse dos custos operacionais para os usuários, o que se ocorreu foi em uma minoria destas serventias, evidentemente, que a postura do Conselho Nacional de Justiça deve ser de coibir esta prática.

Acredito que a Caixa Econômica Federal, instituição financeira que mais investe e apoia o mercado imobiliário, fomentando o seu crescimento e permitindo que milhões de pessoas/famílias tenham acesso à casa própria, prestará os devidos esclarecimentos aos CNJ e, que, posteriormente, os convênios com as centrais eletrônicas de imóveis voltarão a ser realizados, o que trará uma maior efetividade e celeridade nos registros dos novos contratos.

Por Wendell Leonardo Lima, Advogado, inscrito na OAB/BA 26.776, especializado em Direito Civil, Consumidor e Imobiliário, Graduado em Negócios Imobiliários, Assessor Jurídico do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia.

Créditos Foto: Cozel.com.br

Fernanda Fernandes

Assessoria de Comunicação

CRECI BAHIA