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SFH, SFI e Carteira Hipotecária: entenda os tipos de financiamentos imobiliários

Sistema Financeiro de Habitação foi criado em 1964, pelo governo militar, para atender a população de baixa renda, e o Sistema Financeiro Imobiliário em 1997, para a classe média

Quem quer adquirir um imóvel residencial possui pelo menos três formas de obter crédito junto às agências financeiras no Brasil, por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e da Carteira Hipotecária (CH). Mas quem quer adquirir um imóvel empresarial só pode contar com as últimas duas possibilidades. Entenda qual é a melhor opção de acordo com o perfil e o objetivo de cada comprador.

O que é Sistema Financeiro de Habitação?

Sistema Financeiro de Habitação é a modalidade de financiamento imobiliário que contempla especialmente as classes de baixa renda. Entidades públicas e privadas, como a Caixa e bancos, emprestam dinheiro para a compra ou reforma da casa própria.

Os recursos do SFH vêm de depósitos em poupanças das instituições que integram o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) que pode ser utilizado para quitar totalmente a dívida ou para diminuir o valor das prestações em até 80% durante 12 meses consecutivos. O programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, é um dos financiamentos que se enquadram no SFH.

 Quando o SFH foi criado?

O SFH foi criado no primeiro ano da ditadura militar, pela Lei n.º 4.380/64, para resolver o problema habitacional do País. O contexto da época era o de uma  grande demanda por moradia nas cidades devido à intensificação da urbanização, mas a alta inflação inibia os investimentos na área.

A partir da mesma lei, foi instituído o Plano Nacional da Habitação e criado o Banco Nacional da Habitação (BNH), que deveria ser o gestor e administrador do SFH.

O BNH foi extinto em 1986, pelo então presidente José Sarney , que transferiu a coordenação do SFH para a Caixa Econômica Federal  e a função de regulador para o Banco Central.

Como é feito o cálculo das parcelas?

O  Conselho Monetário Nacional (CMN|)  e o Banco Central, que regulam o SFH, não estabelecem critérios de cálculo das prestações de financiamentos habitacionais. As parcelas variam de acordo com a entidade financeira escolhida e das cláusulas contratuais estabelecidas entre o cliente e a instituição.

Entre os fatores que vão influenciar no cálculo das parcelas também estão os sistemas de amortização, como o Sistema de Amortização Constante (SAC) – cujas primeiras parcelas são mais altas e vão diminuindo com o passar do tempo -, e a Tabela Price, que tem o valor igual do início ao fim do contrato.

O que não vai variar é o prazo máximo de quitação da dívida, que é de até 35 anos.

Qual o valor limite do SFH?

O imóvel financiado pelo sistema SFH deve ser avaliado em até R$ 1,5 milhão, de acordo com a resolução mais recente do Banco Central, a n.º 4.767 de 2018.

Porém, o tomador de crédito dessa modalidade precisa avaliar se as parcelas do imóvel não vão comprometer sua renda mensal em mais de 30%. “Deve se ter em mente a situação financeira futura, em razão da aplicação de juros (de até 12% ao ano) e correção sobre o saldo devedor”, explicou o advogado cível Alexandre Ghazi, do escritório Vinhas e Redenschi.

Quem pode realizar financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação? 

O SFH só permite que pessoas físicas usufruam dessa modalidade de financiamento. Além disso, é necessário demonstrar a capacidade de pagamento do financiamento, pois os agentes financeiros avaliam o nível de risco do empréstimo antes de concedê-lo. Portanto, a pessoa que quer financiar o imóvel não pode ter o nome sujo.

Quais as vantagens e desvantagens do Sistema Financeiro de Habitação

O lado bom do SFH é que o tomador de empréstimo sabe quanto vai pagar de juros: 12% ao ano, no máximo. Mas essa modalidade de financiamento é mais restritiva. Uma das regras para obter o empréstimo, por exemplo, é adquirir um imóvel apenas com fins habitacionais e na cidade onde o tomador de crédito já mora ou trabalha.

O que é Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) engloba todos os financiamentos que não se encaixam nos pré-requisitos do SFH. Por isso, o SFI é mais interessante para pessoas com renda mais alta, que procuram financiamentos acima do teto permitido pelo SFH e que possam arcar com taxas de juros maiores, disse Ghazi.

Os recursos desse tipo de financiamento são provenientes do mercado de capitais. E, como a atuação do governo nessa modalidade é menor, clientes e instituições financeiras negociam entre si as transações, seguindo a lógica do mercado.

A Caixa, referência em crédito para financiamento de imóveis, unificou as taxas cobradas nos empréstimos SFH e SFI no último dia 15 de junho. Os demais bancos não confirmaram se tomarão a mesma medida, mas a tendência é acompanhar o movimento, assim como aconteceu em 2018.

Quando o SFI foi criado?

O SFI foi criado pela Lei n.º 9.514 de 1997, período em que o País seguia uma política mais liberal, sob o governo de Fernando Henrique Cardoso.

Como é feito o cálculo das parcelas e qual o valor limite do SFI?

Assim como no SFH, o Conselho Monetário Nacional e o Banco Central não estabelecem critérios de cálculo das prestações de financiamentos. Também não há valor máximo para o financiamento no SFI.

Quem pode realizar financiamentos pelo Sistema Financeiro Imobiliário?

Pessoas físicas e jurídicas podem optar pela modalidade.

Quais as vantagens e desvantagens do Sistema Financeiro Imobiliário

O lado positivo é que não há muitas restrições. O tomador de crédito pode financiar não somente um imóvel residencial, mas estabelecimentos empresariais também.

A desvantagem do SFI é que os juros são ilimitados, ou seja, o tomador de crédito está sujeito a pagar taxas altas dependendo da sua situação. “A avaliação de segurança jurídica é gigantesca. Mas se você tiver um longo relacionamento com a instituição financeira, sua taxa tende a ser melhor”, explicou o professor da FGV Marcelo Barbaresco

O que é Carteira Hipotecária (CH)

Carteira Hipotecária funciona de uma maneira bem similar ao SFI. É voltada para pessoas com maior renda que buscam livre negociações com as instituições financeiras. Mas não se trata de uma categoria de crédito imobiliário, e sim de uma designação genérica para qualquer operação imobiliária feita fora das condições do SFH.

Portanto, Carteira Hipotecária é, na verdade, uma apenas expressão, cuja origem remonta a época em que os atos normativos eram expedidos pelo extinto Banco Nacional da Habitação. Desde então, a expressão foi caindo em desuso, mas ainda é possível encontrá-la em alguns atos normativos expedidos pelo Banco Central.

Se a CH é parecida com o SFI, no que eles diferem?

O que difere a Carteira Hipotecária da SFI é a garantia de pagamento utilizada pelos agentes financeiros. Enquanto no SFI a principal garantia para a liberação do crédito é a alienação fiduciária, na CH é a hipotecária, disseram Ghazi e Barbaresco.

Alienação fiduciária x hipoteca

Com a garantia feita pela alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é de quem empresta o dinheiro; é somente após o pagamento da última parcela que o imóvel passa a ser da pessoa que tomou o crédito. Em caso de inadimplência, o credor pode reaver o imóvel em um curto espaço de tempo.

Já na Carteira Hipotecária, o tomador de crédito é o proprietário do imóvel, que fica hipotecado ao agente financeiro. Em caso de inadimplência, a tomada do imóvel é mais demorada, porque depende da execução da hipoteca e um possível leilão do imóvel.

Mas qual garantia é melhor?

A escolha do credor pela alienação fiduciária ou pela Carteira Hipotecária depende do mercado imobiliário. Quando o setor está aquecido, compensa optar pela alienação fiduciária, pois há a segurança de que o valor do imóvel superará a dívida em caso de inadimplência

Fonte: Economia Estadão

Fernanda Fernandes

Assessoria de Comunicação

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Postado no dia 28/06/2019

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