A Caixa Econômica Federal anunciou na sexta-feira, 30, que, a partir do dia 3 de agosto disponibilizará uma nova linha de crédito imobiliário para pessoa física. Por possibilitar o uso de imóveis como garantia, procedimento chamado home equity, a nova modalidade possibilita taxas de juros mais baixas.

“É uma modalidade de crédito pessoal muito usada nos Estados Unidos, que possibilita uma taxa de juros menor, na comparação com outras modalidades de crédito pessoal, e uma garantia mais sólida”, disse o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, ao fazer o anúncio por meio da página do banco no Youtube.

A contratação dessa modalidade, denominada Real Fácil Caixa, pode ser feita tanto para imóveis comerciais como residenciais. “Vamos oferecer três modalidades de taxas: corrigidas por TR [Taxa Referencial], IPCA [Índice de Preços ao Consumidor Amplo, o principal indicador inflacionário do país] ou taxa fixa”, explicou Guimarães ao informar que, neste primeiro momento os imóveis usados como garantia têm de estar livres de ônus.

No caso da TR, será cobrada uma taxa e, no do IPCA, taxa a partir de 0,7% ao mês e com garantia de até 60% do valor do imóvel. Com a modalidade IPCA, será a taxa mensal a partir de 0,60% ao mês, com garantia de 50% do valor do imóvel. Já a taxa fixa será de 0,8% ao mês, com garantia de 60% do imóvel. Em todas as modalidades, o prazo máximo de financiamento é de 15 anos.

“As taxas de balcão, que são oferecidas independentemente do relacionamento com o banco, ficarão em 0,9% mais TR, tendo como cota máxima de financiamento 60% do valor do imóvel”, acrescentou Guimarães.

Segundo Guimarães, ao criar as novas linhas de financiamento, a Caixa tem expectativa de “emprestar R$ 40 bilhões”. Ou seja, aumentar em mais de dez vezes os atuais R$ 3,5 bilhões, que representam 32% do market share que a coloca como líder em um mercado que movimenta R$ 11 bilhões no Brasil.

A contratação desses créditos pode ser feita nas agências da Caixa e nos correspondentes CAIXA Aqui. É possível fazer simulações e comparações de juros e condições de empréstimo por meio do site do banco.

Compra de terrenos e construção

Guimarães anunciou que, também a partir de 3 de agosto, o banco reduzirá a taxa de juros cobrados de pessoas físicas para construção individual ou aquisição de lote individualizado. A decisão levou em conta o fato de as medidas de isolamento social decorrentes da pandemia terem despertado o interesse por novas formas de habitação, com aumento da procura por casas com quintal, espaço e proximidade com a natureza, sem aglomerações ou elevadores.

No caso de de lotes urbanizados, os valores financiados poderão variar de R$ 50 mil a R$ 1,5 milhão, com taxa de juros efetiva de até TR mais 8,5% ao ano. A cota de financiamento é de até 70% sobre o valor de avaliação do terreno. O prazo para pagamento da dívida é de até 20 anos.

Nas modalidades destinadas à aquisição de terreno e construção e de construção em terreno próprio, as taxas de juros podem chegar à TR mais 6,5% ao ano.

Fonte: Agência Brasil

Após o lançamento desta nova modalidade, o Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI, João Teodoro, escreveu um artigo, opinando sobre o assunto, leia a seguir:

EQUITY OU HIPOTECA REVERSA?

Equidade é palavra de origem latina (aequitãs), utilizada pelo francês arcaico (equite) e praticada em inglês (equity). Nada mais significa do que a posse, com usufruto possível, de algum bem, móvel, imóvel ou imaterial. Assim, se alguém é sócio ou único proprietário de um quadro famoso, de uma empresa ou de um imóvel, os lucros obtidos com esse bem revertem em seu benefício, na proporção de sua propriedade.

A Caixa acaba de lançar o plano Real Fácil Caixa. Restritivamente chamado de home equity, entrará em vigor nesta segunda, 3 de agosto. Na verdade, é equity sobre a propriedade imobiliária urbana. Trata-se de operação de crédito para pessoas físicas, sem destinação específica, com garantia imobiliária residencial ou comercial. Qualquer pessoa física que tenha imóvel quitado poderá utilizá-lo como garantia para obter o crédito. Por enquanto! A Caixa já estuda a possibilidade de vir a aceitar garantia compartilhada: um mesmo bem garantindo mais de uma dívida. Mas isso é coisa para o futuro.

Não se trata de hipoteca reversa. Esta, recai somente sobre imóvel residencial de pessoa idosa, em troca de uma renda vitalícia, sem prazo definido. O risco é do banco, que o assume mediante mera expectativa de vida do contraente. Com a morte deste, o bem é vendido e a dívida quitada. Eventual sobra financeira será creditada aos herdeiros. Ainda não regulamentada no Brasil, apesar das críticas, pode ser um bom complemento de aposentadoria, face ao aumento da expectativa de vida. As críticas decorrem do fato de que uma possível herança deixaria de existir, consumida em vida pelo próprio falecido.

Ao contrário da hipoteca reversa, o Real Fácil Caixa tem prazo máximo de 15 anos, definido na contratação. As taxas de juros, apesar da propalada redução, não são tão baixas. Uma das modalidades cobra juros de 0,6% a/m ( 7,44 a/a) mais IPCA, com financiamento máximo de 50% do valor do imóvel. A outra, propõe 0,7% a/m (8,73% a/a) mais TR, com financiamento de até 60% do valor do imóvel. A melhor, ao que tudo indica, é a de taxa fixa de 0,8% a/m (10,03% a/a) com financiamento máximo de 60% do valor do imóvel.

Os bancos tradicionais desprezaram essa modalidade de operação. Então, o espaço vazio no mercado foi logo percebido e preenchido pelas fintechs (empresas de tecnologia que atuam no mercado financeiro). As fintechs, no entanto, com dificuldades para atender às exigências aplicáveis às instituições financeiras tradicionais, para poderem operar no segmento, tiveram de lançar mão de rodadas de investimentos. O mercado agora ficará mais competitivo, em benefício dos seus usuários.

O processo de contratação do equity é muito similar ao do financiamento tradicional. Os custos também. Não há como descartar os gastos com a avaliação do imóvel, com escrituração e registro imobiliários que, todos sabemos, podem chegar próximo a 5% do valor do bem. A boa notícia é que a digitação dos processos, acelerada com intensificação do uso da tecnologia, durante a pandemia do coronavírus, pode produzir significativa redução dos custos. De todo modo, é um bom avanço no Sistema Financeiro Habitacional no Brasil.

João Teodoro da Silva

Presidente – Sistema Cofeci-Creci – 2.AGO.2020